¿Cuál es el panorama regional con las empresas constructoras que han debido afrontar alzas de costos con sus proyectos?
“Es un problema en todo el país, pero a esta región demoró un poco más en llegar. Algunas empresas han caído, pero la mayoría está a la espera o gestionando una solución. Por ejemplo, el MOP reconoce este problema, pero lo está haciendo con obras nuevas. Entonces, si se abre una licitación y nadie se presenta o todos lo hacen con precios más altos, ellos hacen una segunda licitan con precios nuevos, donde se reconocen todos los aumentos. Pero las obras ya iniciadas tienen pocos mecanismos para ser resueltas. Y la verdad es que el aparataje público está finalmente resolviendo este tema a través de fondos del Consejo Regional”.
¿Qué le parece esa solución para suplementar recursos financieros?
“Eso requiere un análisis caso a caso para una posterior votación y entrega de los fondos. Respecto de si eso está bien o no, ese es un análisis más bien político del cual nos restamos. Pero es la vía que se está utilizando para su tramitación. Si no fuese así, en todo caso, todas terminarían cayendo”.
¿Qué ocurre en el caso específico de la reconstrucción del edificio de la Intendencia en Talca?
“La empresa allí sigue allí con la esperanza de que lleguen los recursos extras comprometidos. Si alguien les hubiera dicho antes de que el presupuesto no les iba a dar para seguir, probablemente seguiría el edificio seguiría siniestrado. Así de duro es esto, porque no tienen tanto capital para hacerse cargo de pérdidas tan grandes”.
¿Estos reajustes se deben al mayor costo de materiales por la inflación o existe algún otro ítem que está complicando a las empresas?
“El aumento de costos de los materiales es el aspecto más visible y del que más se ha hablado. Es muy fácil de constatar, porque uno va a una ferretería y se ve clarito que los materiales han subido. Pero hay otras cosas que se ven poco y que también inciden, como es el aumento en el costo de la mano de obra. Las remuneraciones actualmente son más altas de lo que era antes de la pandemia. Nosotros como sector miramos de reojo la discusión sobre el salario mínimo porque nadie paga a ese estándar. Y, luego, la mayor demora en tramitación de los permisos y en activar las cadenas de abastecimiento. Eso significa que las obras demoran más tiempo, con lo cual, se acumulan costos financieros y de gente que está en la obra sin poder ejecutar su trabajo. Y si sumamos todos esos costos, producen un golpe mucho más fuerte que si fuera solo el mayor costo de los materiales. Los materiales representan solo una porción del valor de la obra”.
¿Una obra que no se mueva igualmente genera costos?
“Por supuesto. Hay que tener guardias de día, cuidadores de noche y un residente. Es decir, si no muevo la obra y la dejo paralizada, todos esos costos siguen corriendo. A eso se suma el pago de la cuota al banco todos los meses. Incluso algunas constructoras dicen que esos costos pueden ser incluso mayores que el ítem de los materiales. Así de fuerte puede ser. Por ello es la urgencia de resolver esto en forma rápida, porque en un plazo muy breve, las empresas se pueden deteriorar lo suficiente como para caer. Y si ello ocurre, el mandante tiene que recontratar y no sabemos de dónde van a salir los dineros”.
¿Es decir, que el costo de partir de nuevo es más alto?
“Por supuesto. Recontratar pude significar 3 mil, 4 mil o 5 mil millones más. Lo que hemos visto es que hemos visto es que todas las obras se terminan recontratando por un 50% más. Nosotros hemos visto que ese margen depende mucho del estado en que quedó la obra. Hoy sospechamos que se puede acercar incluso al 70%. En viviendas, el aumento de costos se estima más cercano al 55% en esta región Si se mira a dos años plazo hacia atrás, esos aumentos tienen los presupuestos para recontratar una obra que queda abandonada”.
¿Qué ocurre con las empresas que trabajan con los bancos y no con el Estado?
“Cuando hablamos de privados, es igual que con el sector público. Es decir, se tienen que sentar el mandante y el constructor, donde se le dice que no está la posibilidad de terminar el contrato en las mismas condiciones que partió. Y las opciones son ir a juicio o bien que se resuelva en forma razonable. Lo más común es que las partes lleguen a un acuerdo, reconociendo que hay mayores costos. Eso significa que el contratista hace una pérdida, pero también el mandante pone su parte para equilibrar y salir ‘a ras’, pero con la obra terminada. Sin embargo, nadie puede ir a pérdida. Es decir, con el Estado no es igual que con un mandante privado, porque la relación en este último caso es más pareja. El mandante finalmente entiende que, si la constructora se va a de la obra, va a tener que recontratar a un valor todavía más alto y con juicios entremedio. Eso no le conviene a nadie.
Es lo que está tratando de hacer el Estado con los contratos antiguos, a través de los gobiernos regionales y en casos uno a uno. Eso tiene espacio para discrecionalidades, por lo cual, nosotros preferíamos una política pública más completa, reconociendo esto que ya viene en los contratos nuevos. Es decir, si con las licitaciones nuevas se está entendiendo que sale el doble, entonces, por qué no se ajustan los contratos y se obliga al Consejo Regional a hacer estas evaluaciones que, al final, son muy poco eficientes, porque la empresa queda en la incertidumbre, tratando de avanzar con flujos que no les alcanza”.
¿Saben de empresas que han debido vender activos para equilibrar sus presupuestos?
“Los problemas son de liquidez, expectativas y cómo se va organizando el panorama. En general, las empresas de todo tipo, especialmente, las constructoras e inmobiliarias, están poniendo todos sus activos a la venta, para poder mejorar su situación. Se preveía un escenario de construcción de una determinada cantidad de metros cuadrados, en un plazo, pero ahora ven que no llegan a esa cifra. Entonces, tienen que ajustar los niveles de deuda. Se suma el nivel de incertidumbre que generó la Convención con el debilitamiento del derecho a la propiedad. Entonces, razonablemente las empresas decidieron poner todo sobre la mesa para ir viendo qué se vende, para poder ajustar los niveles de deuda y proyecciones de crecimiento”.
¿Qué ocurre con los permisos de edificación?
“En esta región estamos con un 50% menos de permisos. Eso significa que vamos a construir menos y, a su vez, vamos a ocupar menos terrenos. Y si tenemos bienes arrendados o como renta, puede ser que el día de mañana, cuando quiera vender, va a ser más difícil por las restricciones al crédito bancario. O sea, una solución lógica es ofrecer todo, aunque solo se necesite vender un poco para equilibrar. En esto, los requerimientos de los bancos son justamente para no disminuir las deudas. Evidentemente, también hay problemas de liquidez y se podría ser necesario salir de algunos activos para seguir desarrollando la actividad productiva. Además, alguna empresa va a caer, pero hasta ahora, con lo que están haciendo, es un llamado más que a la alarma, al reconocimiento de un actor responsable por parte de las empresas. Efectivamente, cambiaron los escenarios y las empresas van a bajar sus cargas financieras para recuperar parte del capital. Y, además, los bancos cambian las fórmulas de financiamiento. Lo que hemos sondeado con los socios es que se están realizando acciones prudentes, pero obligadas de igual manera, para retomar posición y seguir avanzando”.
¿Cuánto significa reajustar costos para proyectos en desarrollo por concepto de actualización monetaria?
“Es difícil determinar lo que pasa con cada proyecto en particular, sobre todo, en los proyectos de larga data. En general, lo que observamos es que se está tratando de ir a reajustes polinómicos, especialmente, a partir de la agenda pro inversión. Podemos tener alzas de costos disímiles de lo que es obra gruesa o terminaciones. Pero si uno revisa, no he visto proyectos que tengan menos de un 30% de alza, desde las primeras estimaciones de licitación. De hecho, uno de los problemas en el MOP es que hasta ahí llegaban las posibilidades de subir el presupuesto, sin tener que ir a licitación o evaluación nueva. Pero igual no les alcanzaba. Entonces, cuando hablamos de obras en ejecución, podría ser un 20% ó 30% para alcanzar a terminar, pero si las queremos ejecutar de cero, tenemos que pensar en un 70%, respecto de lo que se hacía antes. Lo que queremos demostrar es que las constructoras no se están guardando esa plata en el bolsillo, sino que es el dinero justo y necesario solo para que se pueda terminar la obra sin quebrar. Si piensan que es para mejorar los márgenes, claramente no”.
¿Cuál es la perspectiva para el 2023 y qué medidas se visualizan como necesaria desde el sector privado?
“La inflación podría comenzar a caer a fines de año, pero ligeramente, por lo cual, vamos a tener que seguir en proceso de ajuste. Lo más complejo es que las herramientas que tiene el Estado para afrontar procesos recesivos es generar mayor inversión pública. Para el sector privado, lo relevante es tener certeza jurídica, estabilidad y mejores reglas del juego, porque el 75% de la inversión es privada. Es decir, lo que pedimos es acotar las incertezas políticas regulatorias y, a la vez, fortalecer la certeza jurídica, cambiar el sistema de planificación urbana y territorial, aumentar la eficiencia del Estado, actualizar los costos de construcción para un sistema que permita reconocerlos si suben y también si bajan, para que el Estado pueda recuperar esos ingresos. A su vez, incentivar la demanda de viviendas con políticas de proyección sectorial, porque hoy está bastante deprimida. Esos son los títulos del área privada”.
¿Y qué le piden al Estado como contraparte?
“Respecto del área pública, el mecanismo debe ser aumentar la inversión, generando más obras. Pero siendo razonable, sabemos que hay poca espalda para hacerlo, porque ha habido mucho gasto a nivel país debido a la pandemia. El Estado chileno pasó a ser un país que recibía intereses desde el extranjero a ser un pagador, porque estamos con deuda. Es decir, nuestro espacio para crecer en deuda e inversión no es tan alto. Y, por otro lado, seguimos con el problema de la inflación, es decir, si hacemos muchas obras también es un problema. Entonces, hay que generar esta alianza público-privada, para que hagamos crecer la inversión y el desarrollo, sin pegarnos con demasiada fuerza en la inflación. Es una ecuación que no es fácil y requiere una conversación muy intensa para su desarrollo. Un ejemplo son las concesiones que permiten desarrollar proyectos con fondos privados para obras públicas, pero que la pague el que la está usando”.
